Ev alırken tapu, harç ve belediye işlemleri

Ev satın almak, parayı ödeyip anahtarı almaktan ibaret değildir. Tapudaki kaydın temiz olup olmadığını, binanın riskli yapı veya imar barışı kaydını, deprem sigortasını önceden kontrol etmeniz; satış gününde harcı doğru hesaplamanız; tapudan sonra da belediyeye bildirim vermeniz gerekir. Bu rehber ikinci el ya da yeni konut alan herkes için bu işlemleri sırasıyla anlatır. Her başlık, ayrıntılı adımların ve kaynakların bulunduğu işlem sayfasına bağlanır.

Satın almadan önce: tapu kaydını ve şerhleri görün

Kapora vermeden önce yapmanız gereken ilk iş, taşınmazın tapu kaydını görmektir. Satıcı, e-Devlet Kapısı'ndaki "Tapu Bilgileri Sorgulama" hizmetinde kendi kimlik numarasıyla kayıtlı taşınmazlarının ayrıntılarını görebilir. Bu hizmet yalnızca kişinin kendi kayıtlarını gösterir; alıcı olarak satıcının tapusunu buradan sorgulayamazsınız.

Kaydı görmenin üç yolu vardır:

• Satıcıdan yetki isteyin. Tapu maliki, "Taşınmaz Yetkilendirme İşlemleri" hizmetiyle başka birine Web Tapu üzerinden başvuru yapma, takyidatı görme ve kiraya verme yetkisi tanımlayabilir. Satıcıdan size "takyidatı görebilir" yetkisi vermesini isteyin; böylece ipotek, haciz ya da şerh gibi kısıtlamaları kendiniz görürsünüz.
• Tapu müdürlüğüne başvurun. Türk Medeni Kanununa göre tapu sicili herkese açıktır. İlgisini inanılır kılan herkes, kütükteki ilgili sayfanın tapu memuru önünde gösterilmesini ya da örneğinin verilmesini isteyebilir. Kanun ayrıca kimsenin tapudaki bir kaydı bilmediğini ileri süremeyeceğini söyler; bu yüzden kontrolü atlamak sizi korumaz.
• Konumu Parsel Sorgu'da doğrulayın. TKGM'nin Parsel Sorgu uygulamasında ada ve parsel numarasıyla taşınmazın harita üzerindeki yerini ve niteliğini görebilirsiniz. Sorgu herkese açık ve ücretsizdir, ancak malik adıyla ya da kimlik numarasıyla arama yapılamaz.

Kayıtta dikkat etmeniz gereken bir nokta da beyanlar hanesidir. 6306 sayılı Kanuna göre riskli bulunan yapılar, tespit tarihinden itibaren en geç on iş günü içinde tapu kütüğünün beyanlar hanesine işlenmek üzere tapu müdürlüğüne bildirilir. Yani bina riskli yapı olarak tespit edilmişse bunu tapu kaydında görürsünüz.

Ev bir mirastan geliyorsa satıcı mirasçılar olabilir. Mirasçılar, mirasçısı oldukları kişinin tapularını "Tapu Bilgileri Sorgulama (Mirasçısı Olduğunuz Kişi Adına)" hizmetinden görür. Türk Medeni Kanununa göre paylaşmaya kadar mirasçılar terekeye elbirliğiyle sahiptir ve üzerinde birlikte tasarruf eder. Bu nedenle tapuda intikal yapılmamış bir evi alırken bütün mirasçıların sürece katılacağını baştan netleştirin.

Binayı kontrol edin: riskli yapı, imar barışı, yapı denetimi

Tapu kaydı temiz olsa bile binanın kendisiyle ilgili üç kayda bakmakta yarar var.

Riskli yapı. 6306 sayılı Kanuna göre riskli yapı tespiti, masrafı kendilerine ait olmak üzere öncelikle yapı malikleri tarafından Başkanlıkça lisanslandırılan kuruluşlara yaptırılır. Başvuru e-Devlet Kapısı'ndaki "Riskli Yapı Tespiti" hizmetiyle yapılır. Tespite malikler on beş gün içinde itiraz edebilir. Riskli yapı kararı olan bir daireyi alıyorsanız, kentsel dönüşüm sürecinin hangi aşamada olduğunu satıcıdan ve belediyeden öğrenin.

İmar barışı (Yapı Kayıt Belgesi). 3194 sayılı İmar Kanununun geçici 16. maddesi, 31 Aralık 2017'den önce yapılmış ruhsatsız veya ruhsata aykırı yapılar için Yapı Kayıt Belgesi verilmesini sağladı. Satıcı bu belgeye sahipse barkodu, "İmar Barışı Yapı Kayıt Belgesi Doğrulaması" hizmetinde kontrol edilebilir. Belgenin sınırlarını bilin: kanuna göre Yapı Kayıt Belgesi, yapının yeniden yapılmasına veya kentsel dönüşüm uygulamasına kadar geçerlidir. Yapı yenilenirse o tarihte yürürlükte olan imar mevzuatı uygulanır; fazla kat ya da alan korunmaz.

Yapı denetimi. Yeni ya da yeni sayılabilecek bir konut alıyorsanız 4708 sayılı Kanunu bilin. Yapı denetim kuruluşu, yapı kullanma izninin alındığı tarihten itibaren taşıyıcı sistemden dolayı on beş yıl, taşıyıcı olmayan kısımlarda iki yıl sorumludur. Ruhsata aykırı uygulama gördüğünüzde "Yapı Denetim Kanunu Kapsamındaki Şikayet İşlemleri" hizmetini kullanabilirsiniz. Kanuna göre idareden izin alınmadan yapılan esaslı tadilattan doğan hasardan, izinsiz tadilatı yapan sorumludur.

Zorunlu deprem sigortası: tapuda poliçe aranır

6305 sayılı Afet Sigortaları Kanununa göre kat mülkiyeti kapsamındaki bağımsız bölümler ve tapuya kayıtlı taşınmazlar üzerinde mesken olarak inşa edilmiş binalar zorunlu deprem sigortasına tabidir. Sigortayı malik ya da intifa hakkı sahibi yaptırır ve sigorta her yıl yenilenir.

Satın alma açısından önemli kural şudur: tapu müdürlükleri, bu sigortaya tabi bina ve bağımsız bölümlerle ilgili tescil işlemlerini, zorunlu deprem sigortasının yaptırıldığı ve işlem tarihi itibarıyla geçerli olduğu belgelenmedikçe yapamaz. Mevcut poliçenin durumunu "Diğer Poliçe Bilgileri Sorgulama" hizmetinden görebilirsiniz.

Poliçe taşındıktan sonra da işinize yarar. Kanuna göre kapsamdaki binalarda yapılan su ve elektrik abonelik işlemlerinde zorunlu deprem sigortasının varlığı ilgili kuruluşça kontrol edilir.

Web Tapu'da başvuru, harç ödemesi ve imza randevusu

Satış başvurusunu tapu müdürlüğüne gitmeden Web Tapu üzerinden oluşturabilirsiniz. TKGM'ye göre Web Tapu'da yapılabilen işlemler arasında satış başvurusu, ipotek işlemleri, harç ve döner sermaye ödemeleri, emlakçılara yetki verme ve beyan tesisi (işlem yapılamaz şerhi) de vardır.

Başvuru için genellikle şu bilgi ve belgeler istenir:

1. Alıcı ve satıcının T.C. kimlik numaraları ve telefon bilgileri
2. Taşınmazın ada, parsel ve mahalle bilgisi
3. Tarayıcıdan geçirilmiş kimlik fotokopisi
4. Belediyeden alınan emlak beyan değeri belgesi
5. İşlem vekil aracılığıyla yapılıyorsa vekaletname

Başvuru tapu müdürlüğünde incelenirken harç ödeme bilgisi ve randevu günü gibi güncellemeler sistemde kayıtlı cep telefonunuza SMS ile gelir. Bu nedenle işe başlamadan önce "Tapu Telefon Bilgileri Beyan" hizmetinde numaranızın güncel olduğundan emin olun. Başvuru oluştururken takıldığınız yerde TKGM'nin ALO 181 çağrı merkezinden yardım alabilirsiniz.

1. Kaporadan önce: Kaydı ve binayı kontrol edin. Takyidat, beyanlar hanesi, riskli yapı ve Yapı Kayıt Belgesi durumuna bakın.
2. Başvurudan önce: Belgeleri hazırlayın. Belediyeden emlak beyan değeri belgesi ve işlem tarihinde geçerli deprem sigortası poliçesi.
3. Çevrimiçi: Web Tapu başvurusu. Alıcı-satıcı kimlik ve telefon bilgileri ile ada, parsel, mahalle girilir.
4. İnceleme sırasında: SMS ile harç ve randevu. Harç ödeme bilgisi ve randevu günü kayıtlı cep telefonuna gelir.
5. Randevudan önce: Harç ve döner sermayeyi ödeyin. E-Tahsilat seri numarasıyla kartla, internet bankacılığından ya da ATM’den.
6. Randevu günü: İmza ve tescil. Islak imza için randevu saatinde müdürlüğe gidilir; Güvenilir Hesap varsa bedel tescilde satıcıya geçer.

Satış bedelini güvenle ödeyin

Parayı tapudan önce elden vermek ya da havale etmek iki tarafı da riske sokar. TKGM ile Takasbank'ın Güvenilir Hesap sisteminde satış bedeli, tapu işlemi tescil edilene kadar Takasbank bünyesinde bloke edilir ve tescil tamamlandığı anda satıcının hesabına aktarılır. İşlem herhangi bir sebeple iptal olursa para alıcıya iade edilir. Bu sistemi kullanmak istiyorsanız bunu satış başvurusunu yaparken belirtmeniz gerekir.

Tapu harcı ve döner sermaye: kim, ne kadar öder?

492 sayılı Harçlar Kanununun (4) sayılı tarifesine göre satışta tapu harcı, gayrimenkulün emlak vergisi değerinden az olmamak üzere beyan edilen devir ve iktisap bedeli üzerinden devir eden ve devir alan için ayrı ayrı alınır. Kanun metnindeki dipnota göre 2012/3735 sayılı Bakanlar Kurulu Kararıyla bu oran binde 20 olarak belirlenmiştir. Örneğin 5.000.000 TL bedel beyan edilen bir satışta alıcı ve satıcının her biri 100.000 TL tapu harcı öder. Harcın hesabında 10 TL'ye kadar olan matrah kesirleri dikkate alınmaz.

Kendi rakamlarınızla hesap yapmak için tapu harcı hesaplama aracını kullanabilirsiniz. Resmî tutar, tapu müdürlüğünde tahakkuk edendir.

Tapu harcına ek olarak bir de döner sermaye bedeli ödenir. 2026 yılı döner sermaye tutarını resmî bir kaynakta doğrulayamadığımız için burada rakam vermiyoruz; ödeyeceğiniz tutar, işleminiz başladığında size bildirilir.

Ödeme için tapu müdürlüğündeki işleminiz başlatıldığında cep telefonunuza 12 veya 13 haneli E-Tahsilat seri numarası gelir. Bu numarayla borcu "Tapu ve Kadastro Harç ve Döner Sermaye Sorgulama / Döner Sermaye Ödeme" hizmetinde sorgulayabilirsiniz. TKGM'ye göre ödeme internet alışverişine açık kredi kartı veya banka kartıyla, anlaşmalı bankaların internet bankacılığından ya da ATM'den kartsız işlemle yapılabilir. Ödeme tamamlanınca sistem müdürlüğe otomatik bildirim gönderir.

Emlakçıyla çalışıyorsanız: yetki belgesi ve ilan izni

Evi bir emlak işletmesi aracılığıyla alıyorsanız Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmeliğin birkaç kuralını bilmek sizi korur:

• İşletme, yetkili olmadığı bir taşınmaz için ilan veremez. İlanında yetki belgesi numarası ile il, ilçe, mahalle, ada ve parsel bilgileri yer almalıdır.
• Yetki belgesine sahip işletmelerin güncel listesi Ticaret Bakanlığının internet sayfasında yayımlanır.
• Alım satımda hizmet bedeli, sözleşmedeki satış bedelinin KDV hariç yüzde 4'ünden fazla olamaz. Taşınmazı gösterme hizmeti için ayrıca bedel istenemez.
• İlan sitesi, ilanı veren üyenin malik tarafından yetkilendirildiğini ilanı yayımlamadan önce doğrulamak zorundadır. Malik bu izni e-Devlet Kapısı'ndaki "EİDS Taşınmaz İlanı Yayınlama İzni İşlemleri" hizmetinden verir.

Bu kurallar, satılık ilanın gerçekten malikin onayıyla yayımlandığını anlamanıza yardım eder. Emin olamadığınız bir ilanda yetki belgesi numarasını Bakanlık listesiyle karşılaştırın.

Tapudan sonra: emlak vergisi bildirimi ve belediye

Tapu adınıza geçtiğinde belediye tarafındaki işlem başlar. 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanununa göre bina vergisini binanın maliki öder. Kanunun 33. maddesi, mükellefin değişmesini vergi değerini değiştiren sebepler arasında sayar; 23. maddeye göre bu durumda emlak vergisi bildirimi verilmesi zorunludur.

Süreleri birebir kanundan aktaralım:

• Bildirim, değişikliğin vuku bulduğu bütçe yılı içerisinde, emlakın bulunduğu yerdeki ilgili belediyeye verilir.
• Değişiklik bütçe yılının son üç ayı içinde olduysa bildirim, olayın vuku bulduğu tarihten itibaren üç ay içinde verilir.
• Bildirim süresinde verilmezse vergi idarece tarh edilir.
• Mükellefiyetiniz, değişikliğin olduğu tarihi takip eden bütçe yılından itibaren başlar.

Emlak vergisi iki eşit taksitte ödenir: birinci taksit mart, nisan ve mayıs aylarında, ikinci taksit kasım ayında. Bina vergisinin oranı meskenlerde binde 1'dir; büyükşehir belediye sınırları ve mücavir alanlar içinde bu oran yüzde 100 artırımlı uygulanır. Paylı mülkiyette bildirim her malik için ayrı ayrı verilir.

Bildirimin hangi formla ve hangi kanaldan kabul edildiğini belediyenizden teyit edin. Belediyeye gitmeden istek, şikâyet ya da dilekçe iletmek için e-Devlet Kapısı'ndaki "e-Belediye" hizmetlerini kullanabilirsiniz. Dilekçe Hakkının Kullanılmasına Dair Kanuna göre dilekçelere en geç 30 gün içinde gerekçeli cevap verilir.

Eve taşınacaksanız adres bildirimi, vergi dairesi ve aile hekimi gibi işlemler için taşındıktan sonra yapılacaklar rehberine geçin.

TOKİ'den ev aldıysanız

TOKİ konutlarında tapu, borç bitince alıcıya geçer. TOKİ'ye göre borç ilişiği kalmayan (peşin bedelle alan veya borcunu bitiren) ve kat mülkiyeti tesis edilmiş gayrimenkul alıcılarının tapularını adlarına tescil ettirmeleri gerekir. Başvuru e-Devlet Kapısı'ndaki TOKİ "Tapu Devri İşlemleri" hizmetiyle yapılır. TOKİ, bankaya giderken belediyeden alınan emlak beyan değerini gösteren belgeyi ve DASK poliçesini yanınızda bulundurmanızı ister.

Bu adımı ertelemeyin. TOKİ duyurusuna göre bankanın tebliğ edeceği ihtarnamede belirtilen sürede tescil yaptırılmazsa tescil mahkeme kararıyla yapılır; ihtarname bedeli, dava ve tapu masrafları, harçlar ve vekalet ücreti alıcıya ait olur.

Ev alma kontrol listesi

İşlem	Nerede	Ne zaman	Ücret / not
Tapu kaydı ve takyidat	Satıcının vereceği Web Tapu yetkisi veya tapu müdürlüğü	Kaporadan önce	e-Devlet Kapısı e-hizmetleri için ek ücret alınmaz
Riskli yapı ve Yapı Kayıt Belgesi	Tapu beyanlar hanesi, e-Devlet Kapısı (Bakanlık)	Kaporadan önce	Riskli yapı tespiti masrafı malike aittir
Zorunlu deprem sigortası	Sigorta şirketi; poliçe sorgusu e-Devlet Kapısı'nda	Tescilden önce	İşlem tarihinde geçerli poliçe yoksa tescil yapılmaz
Web Tapu satış başvurusu	Web Tapu	Anlaşmadan sonra	Harç ve randevu SMS ile bildirilir
Tapu harcı ve döner sermaye	E-Tahsilat	İmza randevusundan önce	Harç alıcı ve satıcı için ayrı ayrı binde 20
Emlak vergisi bildirimi	Taşınmazın bulunduğu belediye	Satış yılı içinde; son üç ayda ise 3 ay	Mükellefiyet takip eden bütçe yılında başlar
TOKİ tapu devri	e-Devlet Kapısı (TOKİ), banka	Borç bitince	Sürede yapılmazsa masraflar alıcıya

Tüm tapu ve konut işlemleri tapu ve konut alanında, TKGM hizmetleri Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü sayfasında listelenir.